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告别“价高者得”:多地修改土地出让规则 地价

今年以来,部分一二线重点城市地皮市场较为火热。在稳地价、稳房价和一城一策的背景下,多地政府调剂地皮政策,对地皮市场进行调控,进而对房地产市场预期进行调控。

多地调剂地皮拍卖规则

6月6日,东莞公共资本买卖营业网宣布《东莞市国土资本网上买卖营业达到上限后的终次报价规则》,规则提出:在网上报价达到上限后,不再吸收最新报价,开通网上终次报价功能,转为竞终次报价;而终次报价则以“最靠近匀称价者得”,这一步伐激发市场关注。

克而瑞钻研中间阐发师马千里觉得,东莞土拍新规的落地,很大年夜程度上与其近期地皮市场持续高热有关。4月一幅位于万江新城中间商住用地,颠末27家房企62轮厮杀,溢价率高达75.8%。

马千里指出,不仅仅是东莞,2019年上半年地市高热的城市还有不少,多个二线城市地皮成交溢价率均超20%,较2019年下半年有显着上升,此中体现最为凸起确当属合肥,前5月溢价率高达79%,别的南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、姑苏、杭州等城市地皮市场热度也处于较高水平。此中不少城市室庐市场成交也迎来了同步放量,体现最为凸起确当属福州、姑苏、郑州、昆明,前5月商品室庐成交量同比增幅均超30%。

市场热度显明回升激发了调控的再次进级,姑苏便是一个范例的例子,今朝姑苏工业园区全域、姑苏高新区部分重点区域,新居推行限售3年;姑苏工业园区全域二手房,限售5年。

此外,姑苏今朝也采纳一次性报价的要领竞拍地皮。

5月11日,姑苏市宣布《关于进一步匆匆进全市房地产市场持续稳定康健成长的弥补意见》,将原本地皮竞价跨越地皮出让市场指示价25%(不含25%)后转为一次报价出让要领的规定,调剂为跨越市场指示价10-25%后转为一次报价出让要领。

克而瑞钻研中间申报指出,从土拍规则的变更内容主要分为四类:第一类是对竞拍资格的限定;第二类是设置或调剂土拍最高限价;第三类是达到价格上限后的竞得人认定要领;第四类是对拿地后入市标准的限定。

详细而言,对竞拍资格的限定主如果为了前进入场门槛,削减介入土拍的企业数量,以此减缓土拍的竞争猛烈程度。范例城市即合肥,禁止有关联的母公司、子公司同时介入地皮拍卖,杜绝“围标”,违者两年不得介入合肥市范围内的地皮竞拍。

克而瑞钻研中间阐发师马千里指出,设置或调剂土拍最高限价,这是上半年土拍规则调剂中最常见的。范例城市如合肥、杭州、姑苏吴江区、昆山、太仓。

而对付达到价格上限后的竞得人认定要领,这又可分为两种手段,此中一种较为常见,即竞配建模式,范例城市如福州、深圳。另一类则是摇号、靠近均价者得等“尝尝看”模式,范例如东莞、常熟等于如斯。

马千里指出,着实早在东莞发文“最靠近匀称价者得”之前,5月中旬常熟、张家港两城分手在其地皮出让看护布告弥补文件中提出“以一次报价中最靠近所有一次报价匀称价的原则确定竞得人,以其所报价格确定地块成交价格”,与东莞“最靠近均价者得”千篇一律。然则该新规也存在必然的破绽,譬如对付介入竞拍的房企资格治理相对宽松,围标的可能性较高,建议后续加强竞标单位资格审。

第四类则是对拿地后入市标准的限定。常见的限定模式有现房贩卖、限定贩卖价格等。

业内人士觉得,未来在保持房地产市场稳定成长的政策背景下,除了对房价进行调控外,地方政府的调控将徐徐扩至地皮市场,前期较为火热的部分地皮市场将徐徐回归理性。

5月地皮溢价率年内首次回调

按数据来看,5月份,全国地皮成交量仍持续上行。但自住建部发出地价预警旌旗灯号后,热点城市纷繁加码调控政策,调剂土拍规则,乃至5月份地价涨幅有所趋缓,溢价率指标也迎来了2019年来的首次回调。

克而瑞钻研中间宣布的数据显示,今年5月,地皮成交量持续上行。全国336城地皮成交共计3296幅,环比上涨18%,同比增添19%;成交修建面积20818万平方米,环比上涨16%,同比上涨4%。

然则从土拍溢价率来看,为2019年来的首次回落,环比上月下降了2.5个百分点,成交溢价率为19.7%。

克而瑞钻研中间申报显示,就各能级城市来看,一线城市的溢价率下降至7.2%,主如果由于本月出让地块多为非核心区域的商办用地及保障性宅地,这些地块基础都是底价成交;二线城市的溢价率也出现下降趋势,整体溢价率降至19.6%,除了多个城市采纳“限地价”的拍地要领防止地价过快上涨压低溢价率的身分外,主城区优质宅地的供应占比削减也是导致溢价率下滑的缘故原由;三四线城市在市场热度的冲击下,成交溢价率也保持在20%以上,达到21.1%,环比上月仅下降0.2个百分点。

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